La nuda proprietà e il diritto di Usufrutto, come e quando conviene

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita. La nuda proprietà è in genere un’opzione di investimento per chi punta sulla rivalutazione del mattone nel lungo periodo, senza avere immediate necessità né abitative (la casa resta a disposizione dell’usufruttuario fin quando è in vita), né di redditività (comprare per affittare). Gli anni di crisi e la naturale evoluzione demografica nel nostro paese hanno spinto l’offerta di questo tipo di soluzioni: i dati degli ultimi anni registrano un aumento degli scambi di nuda proprietà superiore al 10%.

Chi vende (l’usufruttuario) la la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio ed ad affrontare la vita futura con maggiore tranquillità. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.

Chi compra (il nudo proprietario) la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Il nudo proprietario ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.
Il valore della nuda proprietà è dato dal prezzo di mercato dell’immobile, sottratto l’usufrutto. Il valore dell’usufrutto – e, di conseguenza, della nuda proprietà – dipende fondamentalmente dall’età anagrafica dell’usufruttuario che ha ceduto la nuda proprietà del suo immobile. Per poter calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, si ricorre generalmente a una tabella convenzionale che tiene conto della valutazione dell’immobile e dell’età anagrafica del venditore.

Gli eredi del venditore (riservatario del diritto di usufrutto) non troveranno nulla in eredità perché l’usufrutto si estingue con la morte del suo titolare.

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario. Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti.

Una soluzione da prender in considerazione è l’usufrutto a tempo, che prevede la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’usufruttuario.

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